明年不涨即焦点：三墩北 | 楼先生问答NO.470
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从云和湖清盘后，三墩北就逐渐沉寂下来了。在此之前，三墩北有非常难买的西雅图，有财富收割机的西湖国际城，是创造万人摇的地方。
追溯三墩北的市场热度——西湖国际城的交付，以及一两套高价二手房的成交。但随着二手房行情回落，西湖国际城也跌了之后，三墩北就相对平静了。
今年10月上旬，云谷天境推出最后一批高层，均价两万八。而我朋友前阵子卖掉一套西湖国际城，毛坯三万一，不包括双税。
西湖国际城，到底可以值多少钱？
一方面，虽然有点边边角角，但这里还是西湖区，就会有教育上的光环和期待。另一方面，有产业，远处可以联系上未来科技城，近处就有云谷小镇。
只能说，三万一的西湖国际城，卖得不算迟，买的也不亏。但后续三墩北二手房还是会有不小的压力——直接来自于新房不涨价，明年还是卖2.81万。
三墩北挂出一宗双限地，10万方的宅地，新房销售均价限在28100元/㎡，其中包含3000元/㎡的精装修。即便这宗地块以最快的速度开盘，也意味着三墩北10个月以上，房价一分不能涨。
对于关心三墩北的刚需来讲，基本稳了，终于可以安心等待明年入手新房了。在这个项目上市之前，金辉在三墩北还有两宗地块，其中较大体量的地块与建发合作，还是现房楼盘：可售约1200套，户型95-140方，预计当年年中开盘，年底交付，可以重点关注。
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现金350万、政策暖意、追求稳妥标的
@秋晓
去年卖掉三墩的一套老房子，可用资金350万，良渚一套顶跃近200方自住。夫妻俩、一个成年未婚女儿，我们还有两张房票，从去年五月开始参加摇号至今，屡摇不中，现在的行情下，是继续摇号还是选一套二手房入手，请指点，谢谢老师。
楼先生：那要看你买哪里？有一些板块一二手房价差确实不大，如果新房没有特别中意的，直接去选二手房也可以。毕竟二手房可以马上拿到手，尤其对于着急自住的人来讲，哪怕单价贵一两千，也还是有吸引力的。但不着急自住的话，还是建议去摇新房。
在目前的楼市中，那些很多人想摇的楼盘，仍然有比较显性的价值。退一步讲，二手房价格还处于有压力的阶段，至少不会涨，能横在那里等着你。年末这段时间，政策上冒出一些暖意，但千万不要太担心，一旦出现上涨势头，就会有更严厉的政策压下来。
对于你来讲，卖房的时候，抓住了最好的时机。接下来怎么买，心态平和一点，追求一个稳妥的标的，就可以了。可用资金350万，按二套算，总价600万内都可以。这个预算，就近来说，未来科技城、申花、大关以及城北运河湾，这些新盘都可以去选。
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300万、芳菲与城/高层3万、丁桥/现房
@子非鱼
预算总价在300万左右，二套，比较中意桃源或者丁桥，因为有宝宝考虑学区问题，新房久摇不中，还要摇吗？现在二手房可以下手吗？
楼先生：到明年，围绕丁桥一带，包括桃源和长睦，新房还是有一些选择余地。接下来，丁桥可以重点关注现房楼盘，一个是天阳和融信的现房项目，另一个是电建的现房项目。往长睦方向，有御东方这样的品质楼盘，也有芳菲与城的这样的大盘，它的高层也来了，30800元/㎡的价格。还有桃源联发的两个楼盘，一个是现房一个是期房。
至于二手房，趋势还是很明确：目前挂牌的二手房，大多数都有一定的议价空间。到明年，一二手房的价格会更加接近。事实上，从成交来看，丁桥桃源长睦的新房和二手房价格已经不大了，只要找得到契合的二手房，直接去买也可以。比如武林九里、名景台、公园里都是比较不错的小区。另外还有学区问题，可以重点留意桃源板块，听说会引进卖鱼桥，拱墅区对教育一直很重视。
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买房长线机会、房价涨幅缓慢、拥翠府
@Nancy
目前一套萧山德圣博奥城86方自住，手里现金80万。把博奥城卖掉凑钱再贷款，置换120方左右的大房子(好不好操作? 置换哪里比较好?)，还是用手里80万现金去再去摇一套小户型? 很迷茫，希望被选中，得到宝贵建议。
楼先生：二选一，建议置换一套大房子。接下来，杭州的房价肯定不会出现大涨，除了特别有限价红利的楼盘，可能还会有较大的收益，其它大量的楼盘涨幅都会非常缓慢。买房快速变现的阶段过去了，回归到正常轨道：长线机会。保守估计，至少得四五年以上。
问题就来了：如果再买一套，会耽误你的改善计划吗？另外，80万现金作为三成首付，还能买到相对主流的房子，如果是按二套房，那本身选择面就非常窄，目前杭州市场上符合的楼盘，只剩下一只手的数量。单价一万四五的楼盘，便宜是真便宜，但真到了二手房，转手还是会有难度。
对于你来说，面临这样那样的掣肘还是比较多的。所以置换还是更为优质的选择项。关键是，年底到明年上半年，江南岸有较大的选择余地，值得期待的楼盘有很多。比如跟滨江房产有关系的楼盘就有六七个，先上市的会有御虹府、拥翠府，你可以先摇它们。
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投资/比拼耐力、按兵不动vs摇号网红盘
@大鱼
老师，手头有一套蒋村的房子，作为小孩上学的学区房。还有一套准备交付的未来海，未来海交付后是否可以卖掉，去摇一些网红盘？还是说保留未来海，看后续行情。麻烦，帮忙分析一下。
楼先生：中签率很低的网红盘，可不是说摇就摇得到的。而且从投资角度看，这些网红盘，也不要期待能暴涨，更不会有快速变现的机会。要知道，明年杭州新房还是会上涨一点，二手房还会再降一点。一二手房价差消失后，投资买房又回到了比拼耐力的时候了。
你手上的未来海，其实也很明确——短期看，大概率不会卖到非常满意的价格，毕竟未来科技城2.0范围里，后续会有很多可选择的新盘，而且要比次新房实惠很多。但长远看，如果拿在手上，按兵不动，也不见得不好。像未来海这样的楼盘，还是会紧贴市场，到行情往上走时候，属于「春江水暖鸭先知」这一类型的房子。
总之，你要试一试网红盘也可以，就是要想好后路，如果限价红利比较大的红盘，是手握一大笔现金，等后续行情和机会，还是到头来买一套占不到限价便宜的房子？把这个问题想清楚就可以了。
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天空之城/好玩有趣、杭州的TOD时代
@ZHOU
老师你好：我想卖掉万家星城90方三房两卫，去换万科的天空之城的93方，有价值吗？天空之城会比万家星城更有潜力吗？
楼先生：值得。在大方向上，万家星城可以做好置换的准备了，不是它不好，而是它不够好。首先，房子本身稍微有一点点年代感，产品定位上也偏落后。其次，从整个区域上来讲，缺乏故事。一个地方没有故事，意味着没有想象力。最后，万家星城也是一个大盘，但缺乏概念，不好玩。当然，好玩这个要求很苛刻，杭州好玩的楼盘非常少。
再来看天空之城。一，从全国范围看，是目前最大的车辆段上盖物业之一，134万方的建筑体量，万科可以尽情挖掘很多好玩有趣的事情。二，它在未来科技城，是杭州最有活力的板块，没有之一。三，整体规划就是一座「城市」，有商业中心、总部办公、教育、文化、体育等等，融合了万科在杭州所有的业态。四、每一寸空间都跟地铁完全融合，比杨柳郡要优秀。我个人认为，它是目前杭州最好的TOD项目。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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